Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und wird insbesondere bei der Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung und zuzüglich des Bodenwerts, ermittelt.
Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für Immobilien, die nicht durch ihre erzielbaren Mieteinnahmen bewertet werden können, zum Beispiel bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Zudem bietet es sich an, wenn es keine Vergleichsobjekte gibt oder diese nur schwer zu finden sind.
Das Verfahren beruht auf einer umfangreichen Erfassung der Gebäudedaten. Dabei werden die Baukosten, Baujahr, Bauart, Größe und Ausstattung des Gebäudes erfasst. Zudem werden die Grundstücksdaten wie Größe und Lage erfasst. Auch besondere Merkmale wie Dachterrasse, Balkon oder Aufzug werden berücksichtigt.
Die erfassten Daten werden anschließend mithilfe von Tabellen und Formeln in den Sachwert umgerechnet. Hierbei wird zunächst der Bodenwert ermittelt und mit dem Sachwert des Gebäudes addiert. Der Bodenwert orientiert sich an den örtlichen Bodenrichtwerten. Für das Gebäude wird der Neubauwert ermittelt, der anschließend um die Alterswertminderung reduziert wird. Diese ergibt sich aus dem Alter des Gebäudes und der Abnutzung durch Witterungseinflüsse und Nutzung.
Das Sachwertverfahren bietet den Vorteil, dass es unabhängig von den Mieteinnahmen ist und auch bei Objekten angewendet werden kann, bei denen keine oder nur wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind. Zudem kann es bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet werden, die nicht vermietet sind.
Allerdings hat das Verfahren auch einige Nachteile. So kann es bei älteren Gebäuden zu einer Überbewertung führen, da die Alterswertminderung nicht immer ausreichend berücksichtigt wird. Zudem sind die Kosten für eine Sachverständigengutachten in der Regel höher als bei anderen Verfahren.
Insgesamt ist das Sachwertverfahren ein wichtiges Instrument zur Wertermittlung von Immobilien und kann bei bestimmten Objekten die einzige Möglichkeit sein, eine realistische Bewertung vorzunehmen. Es sollte jedoch immer in Verbindung mit anderen Verfahren und einer genauen Analyse des Marktes angewendet werden, um eine möglichst präzise Bewertung zu erzielen.